Jahresbericht Immobilie 2025: Der deutsche Wohnmarkt zwischen Erholung und Spaltung

Kolumne

Liebe Kapitalsouveräne,

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat 2025 eine Wende vollzogen. Nach zwei Jahren Korrektur, Lähmung und Verunsicherung sind Kaufpreise und Mieten wieder im Aufwärtstrend. Der Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 – herausgegeben vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung gemeinsam mit den Oberen Gutachterausschüssen – fasst es nüchtern zusammen: Während sich der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland spürbar stabilisiert, bleiben Büroimmobilien und Baugrundstücke weiter unter Druck. Wer also in Wohnimmobilien investiert ist, steht auf der richtigen Seite des aktuellen Marktzyklus – aber nicht automatisch auf der sicheren.

Denn 2025 ist kein Jahr für pauschale Entwarnung. Es ist ein Jahr der Differenzierung. Der Markt belohnt Qualität heute deutlicher als in den Jahren des allgemeinen Preisaufschwungs. Energieeffizienz, Lagequalität und demografische Zukunftsfähigkeit sind die drei Achsen, entlang derer sich die Wertentwicklung der nächsten Dekade entscheiden wird – und sie ziehen die Schere zwischen gut und schlecht aufgestellten Beständen spürbar weiter auseinander.

Dieser Report beleuchtet das Jahr 2025 aus vier Blickwinkeln, die für jeden privaten Eigentümer von Wohnimmobilien in Deutschland unmittelbar relevant sind.

• Regulierung: Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert. Die Grundsteuerreform ist seit Januar 2025 in Kraft und trifft Vermieter in städtischen Lagen härter als erwartet. Gleichzeitig wurden neue Förderprogramme aufgelegt, die beim energetischen Umbau des Bestands helfen.
• Energetische Sanierung: Die EU-Gebäuderichtlinie muss bis Mai 2026 in deutsches Recht überführt werden. Unsanierte Immobilien der schlechtesten Energieeffizienzklassen verloren zwischen 2021 und 2025 bis zu zwölf Prozent an Wert – während gut sanierte Objekte um 13 Prozent zulegen konnten. Die Schere öffnet sich weiter.
• Demografie: Deutschland schrumpft erstmals seit 2020 wieder. Zum Jahresende 2025 lebten rund 100.000 Menschen weniger im Land als ein Jahr zuvor. Wachsende Städte und ihr Umland stehen auf der einen Seite – schrumpfende ländliche Regionen, vor allem in Ostdeutschland, auf der anderen. Die Frage, wo eine Immobilie liegt, war selten so entscheidend wie heute.
• Marktlage: Mieten stiegen 2025 im Bestand um vier Prozent, im Neubau um sieben Prozent. Kaufpreise erholten sich moderat um rund vier Prozent im Jahresvergleich. Gleichzeitig warfen gut vermietete Bestandsobjekte bundesweit eine durchschnittliche Mietrendite von 5,4 Prozent ab – deutlich mehr als zehnjährige Bundesanleihen. Das Fenster für Bestandshalter ist offen. Wie lange, hängt auch davon ab, wie sich die Bauzinsen nach dem erneuten Anstieg im Frühjahr 2026 entwickeln.

Das große Bild: Wo steht der deutsche Immobilienmarkt 2025?

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat im Jahr 2025 eine Wende vollzogen – aber keine, die man uneingeschränkt feiern sollte. Nach zwei Jahren Preiskorrektur und Lähmung sind Kaufpreise und Mieten wieder klar im Aufwärtstrend. Gleichzeitig bleibt das Fundament des Marktes auf mehreren Ebenen brüchig: zu wenig Neubau, steigende Regulierungslasten und ein Zinsumfeld, das im Frühjahr 2026 erneut für Gegenwind sorgt. Wer seinen Immobilienbestand heute bewertet, braucht einen nüchternen Blick auf drei Kräfte, die den Markt 2025 geprägt haben – und die 2026 weiter wirken werden.

Wie hat sich der Markt 2025 entwickelt? — Kaufpreise: Erholung mit Tempo

Der vdp-Immobilienpreisindex – er basiert auf echten Kaufpreisdaten von über 700 Finanzierern, darunter Deutsche Bank, Commerzbank und große Sparkassen – stieg im vierten Quartal 2025 um 4,0 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal auf 185,6 Punkte. Wohnimmobilien verteuerten sich im Jahresvergleich um 4,2 Prozent, wobei Mehrfamilienhäuser mit einem Plus von 5,3 Prozent den stärksten Zuwachs verzeichneten.

Das ist kein Ausreißer, sondern ein durchgehender Trend über alle vier Quartale. Eigentumswohnungen im Bestand wurden im ersten Halbjahr 2025 bundesweit für durchschnittlich 3.883 Euro pro Quadratmeter angeboten – der Markt befindet sich klar in einer Erholungsphase, nachdem zwei herausfordernde Jahre hinter ihm liegen.

Entscheidend für diesen Preisauftrieb war die Zinsentwicklung: Die Europäische Zentralbank (EZB) senkte ihren Leitzins zuletzt im Juni 2025 auf 2,15 Prozent. Die Finanzierungskosten für Immobilien wurden damit planbarer – Bauzinsen tendierten gegen 4,0 Prozent, ein im historischen Vergleich moderates Niveau. Das ist nicht günstig wie 2020 – aber deutlich berechenbarer als der Zinsschock von 2022/23.

Mieten: Noch stärker im Aufwärtstrend

Während Kaufpreise moderat zulegen, laufen die Mietpreise deutlich schneller. Im ersten Halbjahr 2025 verteuerten sich die Angebotsmieten im Bestand um 4 Prozent, im Neubau sogar um 7 Prozent. Die bundesweite Leerstandsquote notiert bei 2,5 Prozent – deutlich unter der 3-Prozent-Marke, die Marktforscher als Mindestpuffer für einen funktionierenden Wohnungsmarkt betrachten. In München und Frankfurt liegen die Leerstandsquoten bei jeweils 0,1 Prozent.

Unter den acht größten Städten Deutschlands stachen Düsseldorf mit plus 9,7 Prozent, Hamburg mit plus 7,6 Prozent und München mit plus 6,6 Prozent hervor. Die Medianmiete für Neuverträge in München erreichte 24,65 Euro pro Quadratmeter – rund 36 Prozent über dem Durchschnitt der acht größten Städte.

Transaktionen: Belebung, aber kein Boom

Der Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 (BBSR/AK OGA) zeigt: Wohnimmobilien stellten 73 Prozent aller Transaktionen. Der Markt für Eigenheime belebte sich spürbar – 253.000 Verkäufe bedeuteten ein Plus von 13 Prozent und eine Rückkehr zum Niveau von 2022. Die Preise haben sich weitgehend stabilisiert. Das Transaktionsvolumen liegt damit aber immer noch unter den Spitzenwerten der Jahre 2019–2021.

Neubau: Die offene Wunde des Marktes

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) rechnet aufgrund des Genehmigungseinbruchs der Jahre 2022 und 2023 mit rund 235.000 fertiggestellten Wohnungen für 2025 und rund 215.000 für 2026 – deutlich unter dem politischen Ziel von 400.000 pro Jahr. Die Zeitspanne von der Baugenehmigung bis zur Fertigstellung liegt im Schnitt bei 26 Monaten, bei Geschosswohnungen bei 34 Monaten. Zwischen 2021 und 2025 wurden bundesweit nur 74 Prozent der erforderlichen Wohnungen fertiggestellt, mahnte der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA). Der leichte Anstieg der Baugenehmigungen im Jahr 2025 – plus 10,8 Prozent gegenüber 2024 – ändert daran auf absehbare Zeit nichts, da Genehmigungen erst zwei bis drei Jahre später zu Wohnungen werden.

Die drei dominierenden Kräfte 2025

1. Das Zins-Mieten-Gleichgewicht verschiebt sich. Die EZB-Zinssenkungen haben den Kaufmarkt belebt, aber nicht so stark, wie viele erwartet hatten. Mieten sind schneller gestiegen als Kaufpreise – was Bestandshalter belohnt, aber auch die Frage aufwirft, wie lange diese Dynamik anhält.

2. Neubau-Lücke wird zur Dauerlast. Die jahrelange Baukrise hinterlässt eine Wohnungslücke, die sich in steigenden Mieten und stabilen Kaufpreisen niederschlägt. Bestandsimmobilien in gefragten Lagen profitieren direkt davon.

3. Energieeffizienz wird zum Preistreiber und Risikofaktor. Energetisch sanierte Bestandsimmobilien gehören zu den klaren Gewinnersegmenten. Als Verlierer gelten unsanierte Altbauten, die durch Energiekosten-Angst und Sanierungspflichten unter Druck stehen, sowie periphere Lagen mit demografischem Schwund.

Wo sind sich die Marktbeobachter einig – und wo nicht?

Einigkeit: Der Mietmarkt bleibt auf Jahre angespannt. Zu wenig Neubau trifft auf anhaltende Nachfrage. Bestandshalter in Städten und Speckgürteln stehen gut da.

Uneinigkeit: Wie stark der Zinsanstieg im Frühjahr 2026 bremst. Im April 2026 haben Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung die Marke von knapp vier Prozent erreicht – getrieben vom Iran-Konflikt und steigenden Energiepreiserwartungen. Bei einer Finanzierung von 400.000 Euro summiert sich der Mehraufwand gegenüber dem Niveau vor wenigen Monaten auf rund 20.000 Euro über zehn Jahre, allein für Zinsen. Ob das die Nachfrageerholung dauerhaft unterbricht oder nur bremst, ist offen.

Was unterscheidet 2025 von den Vorjahren?

2023 und 2024 waren Jahre des Wartens – Käufer und Verkäufer fanden kaum zusammen. 2025 hat diese Lähmung überwunden. Das Neue: Der Markt spaltet sich sichtbarer auf als je zuvor. Energetisch gut aufgestellte Wohnungen in wachsenden Regionen ziehen wieder an. Energetisch schlechte Immobilien in schrumpfenden Regionen verlieren. Diese Schere wird 2026 weiter aufgehen.

Synthese-These — Redaktionelle Einordnung

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt 2025 lässt sich zusammenfassen als ein Markt in echter Erholung – aber mit klar gespaltenen Aussichten. Wer eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus in einer gefragten deutschen Stadt hält, hat ein gutes Jahr hinter sich: steigende Mieten, steigende Werte, mehr Kaufinteressenten. Wer hingegen einen energetisch schlechten Altbau in einer schrumpfenden Region besitzt, spürt erstmals konkret, dass die Marktentwicklung und die Regulierung in dieselbe ungünstige Richtung drücken. Das Zinsumfeld bleibt der entscheidende Unsicherheitsfaktor: Die Zinswende nach oben im Frühjahr 2026 könnte den Erholungsschwung des Marktes dämpfen, bevor er sich wirklich festgesetzt hat.

Quellen: vdp Research – Immobilienpreise bestätigen Aufwärtstrend 2025 (Februar 2026); BBSR / Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA) – Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 (Dezember 2025); IW Köln / Prof. Michael Voigtländer, Pekka Sagner – IW-Wohnindex Q3 2025 (Oktober 2025); BNP Paribas Real Estate – Wohnungsmarktüberblick H1 2025 (August 2025); JLL Germany – Wohnungsmarktüberblick H2 2025 (Februar 2026); Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) – Wohnungsbau 2025: Neubau-Krise, hohe Baukosten und fehlender Wohnraum (November 2025); Statistisches Bundesamt (Destatis) / Haufe – Baugenehmigungen für Wohnungen 2025 (Februar 2026); ImmoScout24 – Zinskommentar Mai 2026 (Mai 2026).

Regulierung: Was der Gesetzgeber von Vermietern verlangt

Wer in Deutschland Wohnimmobilien vermietet, lebt seit Jahren mit einer wachsenden Liste an gesetzlichen Pflichten. Das Jahr 2025 hat diese Liste verlängert – mit zwei besonders gewichtigen Neuerungen: der Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 und dem Inkrafttreten der Grundsteuerreform. Dazu kommen frische Förderprogramme, die einerseits helfen – aber auch neue Anforderungen an das Eigentum stellen.

Mietrecht & Mietpreisbremse

Die wichtigste mietrechtliche Entscheidung des Jahres fiel im Sommer: Das Bundeskabinett verlängerte die Mietpreisbremse bis Ende 2029. Das Gesetz ist am 23. Juli 2025 in Kraft getreten. Bundeskanzler Merz bezeichnete bezahlbares Wohnen in seiner Regierungserklärung als „eine der wichtigsten sozialen Fragen unserer Zeit".

Was bedeutet das konkret? Die Mietpreisbremse erlaubt es Landesregierungen, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung auszuweisen. In diesen Gebieten gilt: Bei der Neuvermietung einer Wohnung darf die Miete zu Mietbeginn höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – also dem Durchschnitt vergleichbarer Wohnungen in der jeweiligen Lage.

Neubauten, die erstmals nach September 2014 bezogen wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Diese Stichtagsregelung bleibt mit der Verlängerung unverändert. Wer also eine Neubauimmobilie vermietet, ist nicht betroffen. Wer Bestandswohnungen in ausgewiesenen Gebieten vermietet, muss die Grenze bei der Neuvermietung weiterhin einhalten – und das nun bis mindestens Ende 2029.

Für die Kappungsgrenze bei laufenden Mietverhältnissen gilt: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um maximal 15 Prozent erhöht werden – unabhängig von der Mietpreisbremse.

Besteuerung von Immobilien: Die Grundsteuerreform greift

Das zweite große Thema 2025 war die vollständige Einführung der reformierten Grundsteuer – und sie trifft Vermieter härter als erwartet.

Die neue Grundsteuer gilt seit dem 1. Januar 2025. Sie wird auf Grundlage neuer Bewertungsregeln und teilweise deutlich höherer kommunaler Hebesätze erhoben. Bis zum 31. Dezember 2024 basierten die Grundstückswerte auf Einheitswerten von 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland) – verfassungswidrige Grundlagen, die das Bundesverfassungsgericht 2018 zu Fall gebracht hatte.

Die Reform hat klare Gewinner und Verlierer. In städtischen Gebieten mit hohen Bodenrichtwerten – also München, Hamburg, Berlin, Frankfurt – ist mit einer erhöhten Steuerlast zu rechnen. In ländlichen Regionen mit niedrigeren Bodenrichtwerten könnte die Grundsteuer dagegen sogar sinken. Erschwerend kommt hinzu, dass die Bundesländer bei der Umsetzung erheblich voneinander abweichen: Bayern, Hamburg und Niedersachsen haben eigene Modelle eingeführt, andere Länder folgen dem Bundesmodell.

Ein Stuttgarter Beispiel zeigt das Ausmaß: Eine Mieterin berichtete, ihre Grundsteuer habe sich von 445 Euro auf 2.695 Euro pro Jahr versechsfacht. Solche Extremfälle sind nicht die Norm – aber sie zeigen, dass die Streuung erheblich ist.

Für Vermieter ist entscheidend: Die Grundsteuer darf zu hundert Prozent auf die Mieter umgelegt werden. Für die meisten Mieter wird die neue Belastung erst mit der Nebenkostenabrechnung für 2025 sichtbar – die sie voraussichtlich Ende 2026 erhalten. Vermieter, die noch keine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen vorgenommen haben, sollten dies prüfen.

Förderprogramme: Was 2025 neu kam

Das Bild ist nicht nur regulatorische Last – auf der Förderseite hat sich 2025 einiges bewegt.

Die EH55-Neubauförderung wurde ab dem 16. Dezember 2025 wieder aufgenommen. Private und gewerbliche Bauherren können seitdem über die KfW zinsvergünstigte Kredite für Neubauten beantragen, die den Effizienzhaus-55-Standard erfüllen. Pro Wohneinheit sind Kredite bis zu 100.000 Euro möglich – Voraussetzung ist eine vollständig erneuerbare Wärmeversorgung. Fossile Heizsysteme wie Öl oder Gas schließen eine Förderung aus.

Die Programme „Jung kauft Alt" und „Wohneigentum für Familien" wurden ab dem 23. Oktober 2025 mit besseren Zinskonditionen und vereinfachten energetischen Anforderungen ausgestattet. Für Privatanleger, die sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien erwerben, sind diese Programme relevant – insbesondere dann, wenn Familienangehörige als Käufer auftreten.

Das Programm „Klimafreundlicher Neubau" ist für 2025 und 2026 mit jeweils 1,1 Milliarden Euro ausgestattet. Das Pendant für das Niedrigpreissegment erhält jeweils 650 Millionen Euro. Der soziale Wohnungsbau soll schrittweise auf bis zu 5,5 Milliarden Euro aufgestockt werden.

Synthese-These

Für einen typischen privaten Vermieter mit ein bis fünf Einheiten in Deutschland bedeutet die Regulierungslage 2025: Die Mietpreisbremse bleibt bis 2029 – sie schränkt bei Neuvermietungen in gefragten Lagen ein, ist aber kein neues Instrument und für viele Vermieter mit gut gepflegten Beständen handhabbar. Die Grundsteuerreform hingegen ist ein echter Einschnitt in die Kostenstruktur, vor allem in Städten. Wer die gestiegenen Bescheide noch nicht geprüft und entsprechende Anpassungen der Nebenkosten-Vorauszahlungen nicht vorgenommen hat, sollte das jetzt nachholen – sonst entstehen Ende 2026 Überraschungen bei der Jahresabrechnung. Auf der Habenseite stehen neu aufgelegte Förderprogramme, die insbesondere beim energetischen Umbau des Bestands und beim Neubau helfen können.

Quellen: Bundesregierung / Bundeskabinett – Mietpreisbremse bis 2029 verlängert (Juli 2025); Deutscher Bundestag – Mietpreisbremse bis 2029 verlängert (Juni 2025); Haufe Immobilien – Was die Grundsteuer 2025 für Vermieter und Mieter bedeutet (Januar 2025); ZDFheute – Grundsteuer und Miete: Auswirkungen der Grundsteuerreform ab 2025 (April 2025); KfW / Bundesbauministerium (BMWSB) – Neue Förderprogramme im Wohnungsbau 2025/2026 (Oktober–Dezember 2025); Öko-Zentrum NRW – Klimafreundlicher Neubau KFN/KNN, aktuelle Programmänderungen (laufend aktualisiert).

Energetische Sanierung: Was auf Eigentümer zukommt

Kein Thema hat den deutschen Immobilienmarkt in den letzten Jahren so nachhaltig verändert wie die Frage der Energieeffizienz. Was lange als abstrakte Klimapolitik erschien, ist inzwischen handfeste Realität: Wer eine energetisch schlechte Immobilie besitzt, spürt das im Geldbeutel – und immer öfter auch beim Verkaufspreis. Gleichzeitig bleibt die Rechtslage für Eigentümer in einem entscheidenden Punkt ungewohnt offen: Deutschland steht kurz vor dem nächsten großen Umbau des Sanierungsrechts.

Die EU-Gebäuderichtlinie: Was kommt – und wann

Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD – Energy Performance of Buildings Directive, auf Deutsch: Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden) ist das übergeordnete europäische Regelwerk, das den Weg zur Klimaneutralität aller Gebäude bis 2050 festlegt. Sie wurde 2024 verabschiedet – und ihre Wirkung auf deutsche Eigentümer entfaltet sich gerade.

Deutschland muss die Richtlinie bis Mai 2026 in nationales Recht überführen. Für Eigentümer bedeutet das vor allem schärfere energetische Standards. Eine Zwangssanierung für Wohnhäuser wird dabei nicht eingeführt. Die EU setzt Leitplanken, die konkrete Ausgestaltung erfolgt im deutschen Gebäudeenergiegesetz (GEG – das zentrale Regelwerk für Energieanforderungen an Gebäude in Deutschland).

Was die Richtlinie bereits ab 2025 und 2030 festlegt: Seit dem 1. Januar 2025 dürfen EU-Mitgliedstaaten keine finanziellen Förderungen mehr für die Installation neuer, ausschließlich fossil betriebener Heizkessel gewähren. Für Neubauten wird ab 2030 das sogenannte Nullemissionsgebäude zum Pflichtstandard – ein Gebäude, das keine Treibhausgasemissionen aus fossilen Energien mehr erzeugt. Für behördliche Gebäude gilt diese Anforderung bereits ab 2028.

Die Richtlinie verfolgt einen „worst-first"-Ansatz: 55 Prozent der geforderten Energieeinsparungen sollen durch die Sanierung der ineffizientesten 43 Prozent der Gebäude erreicht werden. Das bedeutet: Wer eine Immobilie mit den Energieeffizienzklassen F, G oder H (also dem untersten Drittel des deutschen Bestands) besitzt, steht im Fokus der kommenden Regulierung.

Trotz bereits zur Hälfte verstrichener Umsetzungsfrist bleibt der nationale Rechtsrahmen bislang unklar. Viele zentrale Fragen zur konkreten Ausgestaltung von Sanierungspflichten sind noch offen. Diese Unsicherheit erschwert die langfristige Investitionsplanung und birgt erhebliche Risiken im Hinblick auf künftige Kosten und Förderfähigkeit.

Das Heizungsgesetz und seine Nachfolge

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – volkstümlich als „Heizungsgesetz" bekannt – hat seit seiner Novellierung 2024 für mehr Verunsicherung als Klarheit gesorgt. Die Reform soll ab dem 1. Juli 2026 als Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) in Kraft treten. Die bisherige Vorgabe, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, soll dabei entfallen. Ebenso die Pflicht, über 30 Jahre alte Öl- und Gasheizungen auszutauschen.

Das klingt wie Entlastung – ist aber keine vollständige Entwarnung. Denn die grundsätzliche Richtung bleibt unverändert: Fossile Heizsysteme werden durch die CO₂-Bepreisung (der Preis, den Eigentümer für den CO₂-Ausstoß beim Heizen zahlen) Jahr für Jahr teurer. Wer eine Ölheizung oder alte Gasheizung betreibt, zahlt dadurch heute schon spürbar mehr als noch vor wenigen Jahren.

Was Sanierungen kosten: Orientierungsgrößen

Wer heute plant, sein Gebäude energetisch aufzuwerten, muss mit erheblichen Investitionen rechnen. Hier die wichtigsten Richtwerte für 2025/2026:

Einzelmaßnahmen wie ein Heizungstausch kosten zwischen 15.000 und 30.000 Euro, eine Fassadendämmung beginnt bei rund 160 Euro pro Quadratmeter. Eine Studie der Bank ING ermittelte durchschnittliche Gesamtkosten zwischen 25.000 und 76.000 Euro pro Wohnimmobilie.

Aufgeschlüsselt nach Gewerk: Die Dachdämmung kostet je nach Ausführung zwischen 40 und 114 Euro pro Quadratmeter. Eine Fassadendämmung schlägt mit 175 bis 350 Euro pro Quadratmeter zu Buche. Ein Heizungstausch beginnt bei rund 12.500 Euro und kann je nach Heizungstyp bis zu 70.000 Euro kosten.

Bei umfassenden Sanierungen addieren sich diese Posten schnell: Für eine umfassende Sanierung sind 400 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter anzusetzen. Bei einem typischen Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern liegt die Spanne damit zwischen 48.000 und 144.000 Euro vor Förderung. Förderprogramme können je nach Maßnahme zwischen 15 und 70 Prozent der Kosten abdecken – besonders beim Heizungstausch sind hohe Zuschüsse möglich.

Das Wertverlust-Risiko: Was die Zahlen sagen

Wer jetzt noch zögert, sollte sich die Marktdaten ansehen. Sie sprechen eine deutliche Sprache.

Energieeffiziente Eigentumswohnungen der Klasse A haben bundesweit zwischen dem ersten Quartal 2021 und dem vierten Quartal 2025 um 13 Prozent an Wert gewonnen. Unsanierte Wohnungen der Klassen G und H verloren im gleichen Zeitraum jeweils 12 Prozent. Rund 42 Prozent aller Wohnungen und Häuser in Deutschland haben Energieeffizienzklasse E oder schlechter.

Eine Analyse von immowelt aus dem März 2025 zeigt: Häuser mit der besten Energieeffizienzklasse A+ kosten 16 Prozent mehr als vergleichbare Objekte mit mittlerem Standard (Klasse D). Die schlechteste Klasse H führt bei Häusern zu einem Preisabschlag von 14 Prozent gegenüber dem mittleren Standard – bei Eigentumswohnungen mit Topeffizienz beträgt der Aufpreis sogar 23 Prozent.

Besonders kritisch für Mehrfamilienhausbesitzer: Der durchschnittliche Preisabschlag für Mehrfamilienhäuser mit den schlechtesten Energieeffizienzklassen G und H liegt bei rund 27 Prozent gegenüber Gebäuden mit Bestnote A oder A+. Im Durchschnitt über alle Klassen ergibt sich ein Preisabschlag von rund 20 Prozent.

Immobilien, die durch steigende Anforderungen dauerhaft an Wert verlieren, weil Sanierungskosten den Marktwert übersteigen, werden in der Fachwelt als „Stranded Assets" bezeichnet – also Objekte, die buchstäblich im Abseits stranden. Dieses Risiko betrifft heute vor allem Altbauten der Baujahre vor 1978 in weniger gefragten Lagen, bei denen eine vollständige energetische Sanierung wirtschaftlich kaum darstellbar ist.

Synthese-These

Die größte unmittelbare Aufgabe für private Eigentümer ist die Kenntnis des eigenen Bestands: Wer die Energieeffizienzklasse seiner Immobilie nicht kennt, kann weder die Wertstabilität einschätzen noch frühzeitig handeln. Am stärksten betroffen sind unsanierte Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen der Baujahre vor 1978 in den Klassen F, G und H – sie vereinen Preisabschlag, steigende Betriebskosten und künftigen Regulierungsdruck in sich. Wer saniert, tut das unter günstigen Förderbedingungen und sichert seinen Bestandswert. Wer wartet, riskiert, dass die Kosten steigen, die Förderung sinkt und der Markt den Preisabstand zur sanierten Konkurrenz weiter vergrößert.

Quellen: immowelt / Redaktion – EU-Gebäuderichtlinie wird umgesetzt: Das kommt jetzt auf Eigentümer zu (März 2026); BBSR – Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung – EU-Gebäuderichtlinie (EPBD), Erläuterungen und Umsetzungsstand (laufend aktualisiert); GÖRG Rechtsanwälte – Nationale Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie, Regulatorischer Wandel im Gebäudesektor (September 2025); ADAC Ratgeber – Energetische Sanierung 2026: Alle Infos zu Kosten, Nutzen und Förderungen (April 2026); immowelt Presseabteilung – Preisfaktor Energieeffizienz: Bis zu 23 Prozent Aufschlag für Immobilien mit bestem Energiestandard (März 2025); ImmoScout24 – Unsanierte Wohnungen verlieren an Wert (2025/2026).

Demografie: Wer morgen wohnen will – und wer nicht mehr

Wer in deutschen Wohnimmobilien investiert, investiert letztlich in Menschen: in ihre Zahl, ihre Lebensform und ihren Standort. Alle drei dieser Faktoren verschieben sich gerade – und nicht immer in die gleiche Richtung. Die demografische Landkarte Deutschlands sortiert sich neu. Wer das versteht, versteht den Immobilienmarkt der nächsten zwei Jahrzehnte.

Bevölkerungsentwicklung: Die Trendwende ist da

Eine Zahl aus dem Januar 2026 hat wenig Aufsehen gemacht, obwohl sie es verdient hätte: Zum Jahresende 2025 lebten rund 83,5 Millionen Menschen in Deutschland – etwa 100.000 weniger als ein Jahr zuvor. Die Nettozuwanderung sank 2025 gegenüber 2024 um mindestens 40 Prozent und glich damit das Geburtendefizit erstmals seit 2020 nicht mehr aus. Zuletzt hatte es zwischen 2003 und 2010 sowie im ersten Corona-Jahr 2020 Bevölkerungsrückgänge gegeben.

Das ist kein Ausreißer. Laut der neuen 16. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamts – der aktuellsten Langfristprognose – wird die Bevölkerung Deutschlands bis 2070 um rund 10 Prozent gegenüber heute schrumpfen. Die Geburtenziffer liegt 2025 bei etwa 1,31 Kindern je Frau.

Der entscheidende Punkt für Immobilieneigentümer ist jedoch nicht die Gesamtzahl, sondern die regionale Verteilung: Viele städtische und wirtschaftsstarke Regionen werden bis 2045 voraussichtlich weiter wachsen, während ländlich-periphere und wirtschaftsschwächere Regionen überwiegend schrumpfen. Das stärkste Wachstum wird für das südliche Bayern sowie einzelne Großstädte wie Potsdam und Leipzig erwartet. Zahlreiche ostdeutsche Landkreise hingegen könnten bis 2045 noch einmal ein Fünftel ihrer Bevölkerung verlieren.

In den westlichen Flächenländern wird die Bevölkerungszahl bestenfalls stabil bleiben, in den ostdeutschen Flächenländern weiter zurückgehen. In den Stadtstaaten kann sie bei mittlerer bis hoher Zuwanderung auch wachsen.

Veränderter Wohnbedarf: Kleiner, älter, anders

Weniger Menschen bedeutet nicht automatisch weniger Wohnungsnachfrage. Das klingt paradox – ist es aber nicht. Der Grund liegt in der Haushaltsverkleinerung.

Laut der aktuellen Haushaltsprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) wird die Zahl der Einpersonenhaushalte in Deutschland bis 2045 von derzeit 17,6 Millionen auf 18,7 Millionen wachsen – ein Plus von 6 Prozent. Ihr Anteil an allen Haushalten steigt damit von 42 auf 44 Prozent. In den Stadtstaaten wird im Jahr 2045 voraussichtlich mehr als jeder zweite Haushalt von einer alleinlebenden Person geführt. „Der Wohnungsbedarf steigt auch bei stagnierenden Bevölkerungszahlen weiter an. Wir brauchen mehr kompakte Wohnungen für ein bis zwei Personen – vor allem in den großen Städten. Gleichzeitig werden immer mehr ältere Menschen allein leben", erklärt Dr. Jana Hoymann vom BBSR.

Das hat eine direkte Konsequenz für Eigentümer: Große Wohnungen über 100 Quadratmeter geraten in der Breite unter Nachfragedruck. Gefragt sind stattdessen gut geschnittene Zwei- bis Dreizimmerwohnungen, möglichst barrierefrei und mit guter Nahversorgung. Gleichzeitig lebten 2025 bereits 11,7 Prozent der deutschen Bevölkerung in überbelegten Wohnungen – ein Anstieg von 10,2 Prozent im Jahr 2020. In größeren Städten liegt dieser Anteil bei 16,9 Prozent, in ländlichen Gebieten bei 5,5 Prozent. Der Markt ist also nicht einfach zu groß oder zu klein – er passt schlicht an vielen Stellen nicht zu dem, was gebraucht wird.

Überangebot bei älteren Immobilien: Die stille Zeitbombe

Während in den Städten Wohnraum knapp bleibt, zeichnet sich außerhalb der Ballungszentren ein zunehmend anderes Bild ab.

Der deutsche Wohnungsmarkt verzeichnete zum Jahresende 2024 einen Gesamtleerstand von rund 1,7 Millionen Einheiten – eine Leerstandsquote von 4,0 Prozent. Besonders kritisch bleibt die Lage in Schrumpfungsregionen, wo die Leerstandsquote bis Mitte der 2030er Jahre die 20-Prozent-Schwelle überschreiten kann.

Die regionale Spreizung ist dabei extrem: Während in München, Hamburg oder Frankfurt die Leerstandsquote unter einem Prozent liegt, erreicht sie in einigen ländlichen Regionen Ostdeutschlands Werte von über zehn Prozent, in manchen Gemeinden sogar bis zu zwanzig Prozent.

Allein in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen werden bis 2045 rund 500.000 Wohnungen weniger gebraucht als heute. Sachsen-Anhalt verzeichnete schon beim Zensus 2022 eine Leerstandsquote von 8,9 Prozent – der höchste Wert in ganz Deutschland.

Dieser Leerstand entsteht nicht zufällig: Der Generationenwechsel beschleunigt ihn. Ältere Eigentümer, die ihre Häuser nicht sanieren können oder wollen, hinterlassen beim Erbfall häufig Objekte, die weder energetisch noch von der Lage her marktgängig sind. In schwachen Lagen übersteigen die Sanierungskosten dabei oft den erzielbaren Verkaufs- oder Mietpreis – ein wirtschaftlicher Kreislauf ohne einfachen Ausweg.

Stadtflucht oder Rückkehr in die Stadt?

Die Corona-Jahre hatten einen Trend ausgelöst, der sich inzwischen differenzierter darstellt als zunächst gedacht. Mit 4,4 Prozent fiel der Preisanstieg bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Umland der Großstädte im dritten Quartal 2025 besonders groß aus. Ein möglicher Grund: Dank stabiler Bauzinsen entscheiden sich wieder mehr Haushalte für Wohneigentum – zumal steigende Löhne die Erschwinglichkeit zuletzt verbessert haben. Zur Abwanderung ins Umland dürften auch die hohen Mieten in den Metropolen beitragen.

Das bedeutet: Speckgürtellagen rund um die großen Städte bleiben attraktiv und gefragt. Der eigentliche ländliche Raum – mehr als 30 bis 45 Minuten von einem Oberzentrum entfernt – profitiert davon jedoch kaum noch.

Synthese-These

Die Demografiefrage stellt Immobilieneigentümer vor eine klare Aufgabe: den eigenen Bestand auf seine Lage-Zukunftsfähigkeit hin zu überprüfen. Wer in wachsenden Städten oder ihrem direkten Umland investiert ist, sitzt auf der richtigen Seite des demografischen Wandels – steigende Haushaltszahlen, sinkender Leerstand, stabiler Mietmarkt. Wer Objekte in schrumpfenden Regionen hält, sollte nüchtern kalkulieren: Sanierungskosten, Leerstandsrisiko und sinkende Nachfrage können gemeinsam einen Wert aufzehren, der auf dem Papier noch vorhanden erscheint. Der wichtigste Indikator dabei ist nicht die Gemeindegröße, sondern die Frage: Wächst die Haushaltszahl hier in den nächsten 15 Jahren – oder schrumpft sie?

Quellen: Statistisches Bundesamt (Destatis) – Bevölkerung Deutschlands nimmt 2025 um rund 100.000 Personen ab (Januar 2026); Statistisches Bundesamt (Destatis) / ifo Dresden – 16. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung, Schrumpfung und Alterung (Februar 2026); Demografieportal des Bundes und der Länder – Zukünftige regionale Bevölkerungsentwicklung bis 2045 (laufend aktualisiert); BBSR – Haushaltsprognose 2045: Zahl der Singlehaushalte wächst weiter (August 2025); empirica regio / CBRE – Leerstandsindex 2025 und Leerstandsprognose bis 2045 (März 2026); IW Köln / Prof. Michael Voigtländer – IW-Wohnindex Q3 2025, Preisanstieg im Umland (Oktober 2025); Haufe Immobilien – Wohnungswirtschaft Mitteldeutschland: Leerstand und demografische Herausforderungen (April 2025).

Orientierungskompass: Gut aufgestellt oder Handlungsbedarf?

Dieser Abschnitt ist kein Anlageberatungs-Dokument. Er ist ein Denkrahmen – ein Raster aus Fragen und Signalen, das Ihnen hilft, Ihren eigenen Immobilienbestand mit dem zu spiegeln, was der Markt 2025 gezeigt hat. Die Antworten liegen bei Ihnen. Die Einordnung, ob Sie handeln sollten, gehört in ein Gespräch mit einem Fachmann Ihres Vertrauens.

Checkliste: Wann ist mein Bestand solide aufgestellt?

Stellen Sie sich diese acht Fragen für jede Ihrer Immobilien:

1. Liegt meine Immobilie in einer Region mit stabiler oder wachsender Bevölkerung? Städte und ihr direktes Umland sowie wirtschaftsstarke Regionen in Süd- und Westdeutschland wachsen laut Destatis-Prognose bis 2045 weiter. Periphere ländliche Lagen und weite Teile Ostdeutschlands schrumpfen. Eine Immobilie in einer wachsenden Region hat allein durch die demografische Rückendeckung eine andere Ausgangslage als eine in einer schrumpfenden.
2. Ist die Immobilie energetisch in einem Stand, der in den nächsten zehn Jahren keine Pflichtinvestition erzwingt? Objekte der Energieeffizienzklassen A bis C sind gut aufgestellt. Alles ab D abwärts – insbesondere F, G und H – ist im Visier der EU-Gebäuderichtlinie und verliert laut aktuellen Marktdaten bereits jetzt Kaufpreis gegenüber saniertem Vergleichsobjekt.
3. Ist die Heizungsanlage jünger als 15 Jahre oder bereits auf einen erneuerbaren Energieträger umgestellt? Eine alte Öl- oder Gasheizung ist heute ein dreifaches Risiko: steigende Betriebskosten durch CO₂-Bepreisung, Abschlag beim Verkaufspreis und künftige Sanierungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen.
4. Ist die Wohnung oder das Haus gut vermietbar – und ist sie aktuell vermietet? Leerstand in Ballungszentren ist fast inexistent. In ländlichen Lagen hingegen steigt er. Wer heute Leerstand hat, sollte prüfen, ob es sich um ein vorübergehendes oder ein dauerhaftes Signal handelt.
5. Liegt die aktuelle Miete mindestens auf dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete? Wer seit Jahren nicht erhöht hat, verschenkt Ertragspotenzial – und sitzt gleichzeitig auf einem stillen Risiko, wenn bei Mieterwechsel die Mietpreisbremse den Spielraum einengt.
6. Ist meine Grundsteuerbelastung bekannt und bereits in die Nebenkostenabrechnung eingeflossen? Seit Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer. In städtischen Lagen sind deutliche Erhöhungen keine Ausnahme. Wer die Vorauszahlungen noch nicht angepasst hat, sollte das vor der Jahresabrechnung 2025 nachholen.
7. Kenne ich die Restschuld und den aktuellen Zinssatz meiner Finanzierung – und wann läuft die Zinsbindung aus? Wer in den Jahren 2024 bis 2027 eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte das frühzeitig planen. Die Bauzinsen liegen im Frühjahr 2026 wieder bei knapp vier Prozent – ein deutlicher Unterschied zu Konditionen, die noch 2021 möglich waren.
8. Ist meine Immobilie im Erbfall oder bei einem Verkauf ohne größere Investition marktfähig? Energetischer Zustand, Zustand der Bausubstanz und Lage entscheiden darüber, ob ein Objekt beim Generationenwechsel Vermögen sichert oder Kosten verursacht.

Signale für eine Überprüfung des Bestands

Wer eines oder mehrere der folgenden Signale bei sich erkennt, sollte das Gespräch mit einem Fachmann – Energieberater, Steuerberater oder Immobilienspezialist – suchen:

• Lage: Die Immobilie liegt in einer Region, die laut aktuellen Bevölkerungsprognosen bis 2035 mehr als fünf Prozent ihrer Einwohner verlieren wird – und es gibt keinen konkreten wirtschaftlichen Wachstumstreiber vor Ort.
• Energieeffizienz: Das Objekt hat Energieeffizienzklasse F, G oder H. Der Sanierungsaufwand übersteigt nach erster Schätzung 40 Prozent des aktuellen Verkehrswerts.
• Finanzierung: Die Zinsbindung läuft in den nächsten 24 Monaten aus und der aktuelle Marktzins liegt deutlich über dem bisherigen Zins. Die monatliche Belastung würde nach Anschlussfinanzierung die Mieteinnahmen übersteigen.
• Steuer: Der neue Grundsteuerbescheid 2025 hat die Betriebskosten erhöht, ohne dass eine entsprechende Mietanpassung vorgenommen wurde.
• Vermietung: Die Immobilie steht seit mehr als drei Monaten leer oder es gelingt nicht, eine Miete auf Höhe der Vergleichsmiete zu erzielen.

Signale für mögliche Zukauf-Überlegungen

Unter welchen Bedingungen sehen Experten aktuell Chancen? Die recherchierten Marktberichte – von IW Köln über JLL bis Engel & Völkers – nennen übereinstimmend folgende Konstellationen:

• Gut vermietete Mehrfamilienhäuser in B- und C-Städten mit stabiler Bevölkerungsbasis, bei denen Kaufpreise seit 2022 um zehn bis 15 Prozent nachgegeben haben, während die Mieten in derselben Zeit um acht bis zwölf Prozent gestiegen sind – das Rendite-Fenster ist offen.
• Sanierungsbedürftige Bestandsobjekte in gefragten Lagen, bei denen der Kaufpreis die Sanierungskosten bereits einpreist und ein klarer Sanierungsplan mit Förderung vorliegt.
• Objekte mit Anschlussfinanzierungsdruck beim Verkäufer – wer gezwungen ist zu verkaufen, verhandelt anders als wer es aus freien Stücken tut.

Synthese-These des gesamten Reports

Wer 2025 in deutschen Wohnimmobilien investiert ist, sollte folgendes im Blick behalten: Der Markt belohnt Qualität wieder deutlicher als in den Jahren des pauschalen Preisaufschwungs. Energieeffizienz, Lagequalität und demografische Perspektive sind die drei Achsen, entlang derer sich die Wertentwicklung der nächsten Dekade entscheiden wird. Bestandshalter in gefragten Lagen mit gut aufgestellten Objekten sitzen auf einer soliden Basis – der Mietmarkt liefert stabile Erträge, und die Erholungsbewegung bei Kaufpreisen gibt dem Bestand Rückendeckung. Handlungsbedarf besteht dort, wo Lage, Energiestandard und Bevölkerungsentwicklung in dieselbe ungünstige Richtung zeigen – denn in diesem Dreieck summieren sich Risiken, die einzeln noch handhabbar wären, gemeinsam aber schwer werden. Das Gebot der Stunde lautet nicht Panik, sondern Klarheit: Wer seinen Bestand kennt, kann rechtzeitig entscheiden.